청약 결과가 나오면 결정할 시간이 길지 않습니다. 계약을 할지 포기할지 정해야 하는데, 그 며칠 사이에 마음으로 판단하면 결과가 계속 뒤집힙니다.
그럴 때는 숫자부터 놓고 보는 쪽이 빠릅니다. 숫자가 답을 정해주지는 않지만 어느 쪽이 유리해지는 조건은 보여줍니다.
이 글은 무엇과 무엇을 견주면 되는지 세 가지 기준으로 정리했습니다. 결정이 왜 안 서는지, 미뤄도 되는 상황인지는 따로 다뤘습니다.
숫자로 놓으면 무엇이 보이나
사는 쪽과 모으는 쪽을 비교할 때 사람들은 대개 집값이 오를지만 봅니다. 그런데 그건 맞힐 수 없는 값이라 비교의 축으로 쓰기에 적당하지 않습니다.
빼고 본다고 해서 집값이 안 중요하다는 뜻은 아닙니다. 다만 맞힐 수 없는 값은 계산의 재료가 아니라 결과를 흔드는 변수라, 나머지를 먼저 정리해두고 마지막에 얹는 순서가 맞습니다.
맞힐 수 없는 값을 빼고 나면 셋이 남습니다. 빌리는 데 드는 비용, 안 사고 굴렸을 때 붙는 수익, 그리고 집을 사면 사라지는 월세입니다. 이 셋은 지금 확인할 수 있는 값입니다.
표에서 보시면 세 줄이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 첫 줄은 대체로 모으는 쪽에 유리하고, 둘째와 셋째 줄은 사는 쪽에 유리합니다.
혼자 사는 경우에는 둘째 줄을 조금 낮춰 잡는 편이 맞습니다. 지렛대는 버틸 수 있을 때만 이점이라, 중간에 팔아야 하는 상황이 오면 오히려 손해를 키웁니다.
그래서 결론은 셋을 더한 값이 어느 쪽으로 기우는지로 나옵니다. 한 줄만 보고 판단하면 늘 한쪽 결론만 나옵니다.
첫 번째 기준 — 빌리는 비용과 굴리는 수익의 차
이 줄은 단순합니다. 빌릴 때 내는 이자율이 굴릴 때 받는 이자율보다 높은지를 보면 됩니다.
대개는 빌리는 쪽이 높습니다. 금융회사 입장에서 빌려주는 값이 맡아주는 값보다 높아야 하기 때문인데, 이 구조 자체는 잘 바뀌지 않습니다.
그 말은 집값이 전혀 안 오른다고 가정하면 돈의 비용만 놓고는 모으는 쪽이 유리하다는 뜻입니다. 여기까지만 보면 사지 않는 게 맞습니다.
여기에 한 가지가 더 있습니다. 대출 이자는 갚아나가면서 줄어듭니다. 원금이 줄면 붙는 이자도 줄어서, 처음 몇 해와 나중 몇 해의 부담이 같지 않습니다. 첫해 기준으로만 계산하면 사는 쪽을 실제보다 불리하게 잡게 됩니다.
다만 이 차이가 얼마나 벌어져 있는지는 시기마다 다릅니다. 두 이자율이 가까워지는 구간에서는 이 줄의 무게가 줄어들고, 크게 벌어지는 구간에서는 이 줄 하나가 나머지를 눌러버리기도 합니다.
그래서 이 기준을 볼 때는 지금 시점의 두 숫자를 직접 확인하는 게 먼저입니다. 예전에 본 값이나 들은 값으로 계산하면 차이의 크기를 완전히 잘못 잡게 됩니다.
두 번째 기준 — 지렛대가 작동하는 조건
집을 사면 내 돈만 굴러가는 게 아니라 빌린 돈까지 함께 굴러갑니다. 값이 오르면 그 상승분은 전체 금액에 붙는데, 갚아야 할 돈은 빌린 금액 그대로입니다.
전세도 비슷한 구조로 보일 수 있는데 성격이 다릅니다. 전세자금대출은 사는 동안 쓰는 돈이고 값이 올라도 내 몫이 되지 않습니다.
이 구조가 사는 쪽의 가장 큰 이점입니다. 모으는 쪽에서는 이게 불가능한데, 예금이나 적금에 지렛대를 걸 수는 없기 때문입니다.
다만 지렛대는 양쪽으로 작동합니다. 값이 내리면 그 하락분도 전체 금액에 붙어서 내 돈이 줄어드는 속도가 더 빠릅니다. 혼자 감당하는 경우에는 이 부분을 가볍게 보지 않는 편이 낫습니다.
여기서 자주 생기는 착각이 있습니다. 집값이 올랐다는 말을 들으면 그만큼 벌었다고 느끼는데, 팔기 전까지는 확정된 금액이 아닙니다. 살고 있는 집이라면 팔고 나서 다시 들어갈 집도 같이 올라 있습니다.
작동 조건은 하나입니다. 값이 오르는 폭이 대출 이자보다 커야 한다는 것입니다. 그보다 작으면 지렛대를 쓴 만큼 손해가 됩니다.
세 번째 기준 — 월세가 사라지는 값
이 줄은 계산에서 자주 빠집니다. 집을 사면 매달 내던 월세가 없어지는데, 그 금액만큼은 확정된 이득입니다.
집값이 오르든 내리든 이 부분은 영향을 안 받습니다. 그래서 앞의 두 줄과 성격이 다른데, 예측이 아니라 지금 확인되는 값이기 때문입니다.
다만 그대로 더하면 안 됩니다. 집을 갖고 있으면 관리비가 늘고 재산세가 붙고 수리비가 생깁니다. 월세에서 이런 금액을 빼야 실제로 사라지는 값이 나옵니다.
월세가 사라진다고 해서 주거비가 0이 되는 것도 아닙니다. 대출을 갚는 동안에는 원리금이 그 자리를 대신하는데, 원리금에는 원금이 섞여 있어서 월세와 성격이 다릅니다. 나가는 금액은 비슷해도 한쪽은 남고 한쪽은 사라집니다.
전세로 살고 있다면 이 줄의 모양이 다릅니다. 매달 나가는 금액이 없는 대신 보증금이 묶여 있어서, 그 보증금을 굴렸을 때 받을 수 있는 이자가 여기 들어갑니다.
평균 숫자를 그대로 대입하면 안 되는 이유
집값이 오른다는 이야기를 할 때 흔히 장기 평균 상승률이 인용됩니다. 그런데 평균은 개별 집의 값이 아닙니다.
단지 하나 안에서도 갈립니다. 같은 이름을 달고 있어도 동과 층, 방향에 따라 움직임이 다른데 평균은 그 차이를 다 지워버립니다.
같은 지역 안에서도 오르는 곳과 제자리인 곳이 갈립니다. 평균이 올랐다는 말이 내가 산 집도 올랐다는 뜻은 아닌데, 계산할 때는 이 구분이 잘 안 됩니다.
평균이 만들어진 시기도 봐야 합니다. 값이 크게 오른 몇 해가 평균을 끌어올린 경우가 많은데, 그 몇 해를 빼면 숫자가 확 달라집니다.
기간도 문제입니다. 수십 년 평균을 몇 년 보유할 계획에 그대로 대입하면 어긋납니다. 짧은 기간에는 평균에서 벗어나는 구간이 훨씬 자주 나옵니다.
상승률을 계산에 넣으실 거라면 보수적으로 잡는 편이 안전합니다
오르는 쪽을 크게 잡으면 어떤 계산이든 사는 쪽이 이깁니다. 오르지 않는다고 가정했을 때도 버틸 수 있는지를 먼저 보고, 오르는 부분은 덤으로 두는 순서가 혼자 감당하는 쪽에 맞습니다.
계산에 잘 안 들어가는 비용들
사는 쪽으로 기울었다면 한 번 더 확인할 것이 있습니다. 집값과 대출 이자 말고도 들어가는 돈이 여러 갈래입니다.
이 비용들은 한 번에 크게 나가는데 대출로 메우기 어려운 항목이 섞여 있습니다. 그래서 목돈 계획을 세울 때는 집값과 별도로 잡아두는 편이 안전합니다.
살 때 한 번 나가는 비용이 있습니다. 취득 관련 세금과 중개 수수료, 이사와 입주에 드는 비용입니다. 목돈 계산을 할 때 이 부분을 빼놓으면 계약 직전에 금액이 모자랍니다.
갖고 있는 동안 해마다 나가는 비용도 있습니다. 재산세가 대표적이고, 단지에 따라 관리비가 지금보다 오를 수 있습니다. 이건 월세를 뺀 값에서 다시 빼야 하는 금액입니다.
대출을 받는 과정에서 드는 비용도 있습니다. 보증이나 설정에 붙는 금액인데, 상품에 따라 있기도 하고 없기도 해서 알아보실 때 함께 물어보시면 계산이 한 번에 끝납니다.
나중에 팔 때 드는 비용도 계산에 넣는 편이 맞습니다. 짧게 보유하고 팔 계획이라면 이 비용이 상승분을 상당 부분 먹습니다. 오래 살 생각일수록 이 줄의 무게가 줄어듭니다.
여기서 많이 막힙니다 — 숫자가 정해줄 수 있는 것
이 카테고리를 정리하면서 마지막까지 걸렸던 게 이 지점입니다. 숫자를 다 채워도 답이 딱 떨어지지 않는 경우가 많습니다.
그 선을 적어두는 것만으로도 쓸모가 있습니다. 나중에 조건이 바뀌었을 때 처음부터 다시 계산하지 않아도 어느 방향으로 움직였는지 바로 알 수 있습니다.
숫자가 정해줄 수 있는 건 어느 쪽이 유리해지는 조건까지입니다. 몇 년 이상 살면 사는 쪽이 낫다거나, 값이 이만큼은 올라야 본전이라는 선을 알려줍니다.
반대로 숫자를 안 채우고 마음만으로 정하면 나중에 후회가 길어집니다. 잘못된 선택이어서가 아니라 무엇을 보고 정했는지가 남지 않아서인데, 그러면 값이 움직일 때마다 판단을 다시 하게 됩니다.
그 선을 넘을지는 숫자가 모릅니다. 그건 앞으로의 일이고, 내가 그 집에 몇 년을 살지도 아직 정해지지 않은 경우가 많습니다.
그래서 마지막 판단은 이렇게 하는 편이 단순합니다. 값이 오르지 않아도 그 집에 사는 게 괜찮은지를 묻는 것입니다. 괜찮다면 사는 쪽이고, 오를 것을 전제로만 괜찮다면 한 번 더 재보는 쪽입니다.
자주 묻는 질문
오늘 하나만 한다면 지금 시점의 대출 금리와 예금 금리 두 숫자부터 확인해 보시기 바랍니다. 그 차이가 이 계산의 출발점이 됩니다. 숫자를 다 채운다고 마음이 편해지지는 않습니다.
다만 무엇을 모르고 있었는지가 보이면, 결정을 뒤집는 횟수는 줄어듭니다.
핵심 포인트
✓ 집값 상승률은 맞힐 수 없어서 비교의 축으로 쓰지 않습니다
✓ 돈의 비용은 모으는 쪽, 지렛대와 사라지는 월세는 사는 쪽에 유리합니다
✓ 평균 상승률을 짧은 보유 기간에 그대로 대입하면 어긋납니다
✓ 살 때·갖고 있을 때·팔 때 드는 비용을 모두 넣어야 계산이 맞습니다
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